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Was es bei Kündigungsfristen zu beachten gibt

Von Jürg Zulliger

Ein Wohnungswechsel ist mit viel Aufwand verbunden. Es muss nicht nur gepackt und getragen, sondern auch korrekt gekündigt werden.Die Kündigung muss nach strikten Regeln erfolgen, welche im OR festgehalten sind. Wer sich Ärger ersparen will, sollte die wichtigsten Regelungen kennen.

kuendigungsfristen

Mietverträge

Es gibt zwei verschiedene Arten von Mietverträgen. Es gibt befristete und unbefristete Verträge. Der befristete Mietvertrag endet stillschweigend ohne schriftliche oder mündliche Kündigung am festgehaltenen Tag. Der Unbefristete kann vom Mieter oder vom Vermieter unter Einhaltung des OR gekündigt werden.

Nicht alle Mietobjekte haben dieselben Fristen. Zu unterscheiden gelten die folgenden:

  • Drei Monate für Wohnräume (Art. 266c OR)
  • Zwei Wochen für möblierte Zimmer (Art. 266e OR)
  • Zwei Wochen für Einstellplätze (Art. 266e OR)
  • Sechs Monate für Geschäftsräume (Art. 266d OR)

So kündigen Sie korrekt

Falls Sie planen einen Mietvertrag aufzulösen, sollten Sie die Kündigung auf jeden Fall eingeschrieben verschicken. Eine schriftliche Kündigung wird von Gesetzeswegen verlangt. Wichtig ist, dass Sie das Schreiben unterschreiben. Nennen Sie im Schreiben die Kündigungstermine sowie –fristen. Wenn Sie sich die Wohnung mit einer anderen Person wie z.B. Ehepartner/in teilen und beide im Mietvertrag aufgeführt sind, sollten beide Parteien die Wohnungskündigung unterschreiben. Ansonsten ist die Kündigung nichtig. Dies gilt auch bei einer Wohngemeinschaft.

Ausserordentliche Kündigung

Vermieter

Aber wie immer gilt, keine Regel ohne Ausnahme. Der Vermieter hat das Recht, ein Mietverhältnis per sofort aufzulösen, wenn der Mieter sich in Zahlungsverzug befindet, er seine Sorgfaltspflicht der Wohnung wiederholt verletzt oder der Vermieter die Wohnung als Eigenbedarf beansprucht.

Der Vermieter muss für die Kündigung das dafür vorgesehene kantonale Formular verwenden. Ansonsten gilt die Kündigung nicht. Bei Ehegatten muss die Kündigung doppelt an beide Personen erfolgen.

Mieter

Ebenfalls kann auch der Mieter ohne Einhaltung der Kündigungsfrist und -termin ausziehen, wenn er dem Vermieter einen zumutbaren und zahlungsfähigen Ersatzmieter anbietet und dieser das bereits bestehende Mietverhältnis zu den gleichen Konditionen übernimmt.

Kündigt der Mieter die Wohnung ausserordentlich ohne einen Nachmieter zu stellen, so ist er verpflichtet den festgehaltenen Mietzins bis zum Ablauf der vertraglich geregelten Kündigungsfrist zu bezahlen.